Che cos’è il marketing immobiliare

Il marketing immobiliare è il lavoro con cui un’agenzia o un agente si fa trovare e scegliere da chi deve vendere, comprare o affittare casa nella sua zona.

Marketing immobiliare Insieme delle attività con cui un’agenzia immobiliare presenta gli immobili a chi compra e presenta sé stessa ai proprietari che devono decidere a chi affidare il loro. In inglese real estate marketing. La seconda metà si chiama acquisizione.

I clienti di un’agenzia sono due: chi compra, che sceglie tra gli immobili, e chi vende, che sceglie tra le agenzie. L’acquisizione parte dalla fiducia: chi deve vendere casa decide a chi affidarla prima di telefonare. Chiede a chi conosce, poi cerca le agenzie della zona su Google e le confronta.

E gli incarichi nuovi, dicono gli agenti, sono in calo. Nel sondaggio della Banca d’Italia sul secondo trimestre del 2026, su circa 1.500 agenzie, si legge che

Con meno immobili in arrivo, ogni proprietario che decide di vendere pesa di più sul lavoro di un anno.

Come sceglie un’agenzia chi deve vendere casa

Chi deve vendere casa cerca su Google «agenzia immobiliare» con il nome del quartiere o del comune, apre le prime schede e guarda quattro cose: il voto, quante recensioni lo sostengono, quanto sono recenti e come risponde l’agenzia. Poi chiama chi gli è sembrato più affidabile.

Esempio illustrativo

Nell’esempio l’Agenzia A ha il voto più alto, ma l’ultima recensione è di nove mesi fa. L’Agenzia B ha cinque volte le recensioni, nove negli ultimi tre mesi, e risponde quasi a tutte: a chi deve vendere sembra la scelta più sicura, anche con due decimi in meno.

Se quel proprietario chiama un’altra agenzia, l’incarico va lì, e con l’incarico le provvigioni di quella vendita. Se chiama te, entrano un immobile da vendere e due clienti che, a rogito fatto, potranno raccontarlo.

Le recensioni contano anche per comparire. Tra i criteri con cui ordina le attività locali Google mette l’evidenza, cioè quanto un’attività è conosciuta, e scrive: «Più numerose saranno le recensioni e le valutazioni positive, migliore sarà il posizionamento». Quanto pesino non lo pubblica. Gli altri criteri sono spiegati in posizionamento su Google Maps.

Fonte: Suggerimenti per migliorare il posizionamento nei risultati di ricerca locale su Google.

Acquisizione immobili: le sei leve in ordine

Per un’agenzia di zona l’acquisizione di immobili si regge su sei leve, da mettere in quest’ordine.

Acquisizione immobiliare Il lavoro con cui un’agenzia ottiene da un proprietario l’incarico di vendere o affittare il suo immobile: farsi conoscere, farsi scegliere per la valutazione, firmare l’incarico.

1. 1
   Scheda Google dell’agenzia e di ogni sedeQuello che il proprietario vede quando ti cerca.
2. 2
   Recensioni chieste dopo il rogitoA chi ha venduto e a chi ha comprato, con una risposta a ognuna.
3. 3
   Contenuti di zonaPagine sui quartieri e risposte alle domande dei proprietari.
4. 4
   Presenza nel quartiereVetrina, cartelli, negozi, condomini.
5. 5
   PassaparolaEx clienti e persone del quartiere che fanno il tuo nome.
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   Misura degli incarichi per provenienzaPer sapere quale leva porta incarichi firmati.

Scheda e recensioni vengono prima perché le altre leve portano lì: chi vede un cartello o riceve il tuo nome da un vicino poi ti cerca su Google. Il metodo generale è in come trovare nuovi clienti.

La scheda Google dell’agenzia, di ogni sede e di ogni agente

Ogni sede aperta al pubblico può avere la sua scheda Google, il Profilo dell’attività che molti chiamano ancora Google My Business. Può averne una anche l’agente che riceve i clienti in sede. Un immobile in vendita no.

Una scheda per sede, con lo stesso nome

Due uffici, due schede: ognuna con il suo indirizzo e le sue recensioni. Il nome è quello dell’insegna, uguale per tutte le sedi e senza «vendita case» in coda: per Google «L’inclusione di informazioni non necessarie nel nome dell’attività non è consentita e potrebbe provocare la sospensione del profilo dell’attività».

La scheda personale dell’agente

Per Google l’agente è un professionista:

Un professionista può avere una scheda sua se lavora a contatto con il pubblico e, scrive Google, «È reperibile direttamente presso la sede verificata durante l’orario stabilito». Dove gli agenti sono più d’uno, quella scheda porta solo il nome dell’agente e resta distinta da quella della sede. Ogni recensione rimane dove viene scritta: decidi prima quale link dare ai clienti.

Che cosa compilare

• servizi: valutazione, vendita, locazione, da «Modifica servizi», dove la voce è disponibile;
• zona: se oltre a ricevere in sede vai dai proprietari, puoi indicare fino a 20 aree coperte dal servizio, per comune o codice postale;
• orari veri e foto vere della sede e delle persone.

Fonti: Gestisci i servizi nel profilo della tua attività, Gestisci le aree coperte dal servizio per le attività al domicilio del cliente e ibride, Gestisci foto e video del profilo dell’attività.

Tra le attività non idonee ad avere un profilo, invece, Google elenca:

Gli altri controlli sulla scheda sono in come ottimizzare la scheda Google My Business.

Recensioni: quando chiederle e a chi

Chiedi la recensione a incarico concluso, dopo il rogito, sia a chi ha venduto sia a chi ha comprato. A tutti, con la stessa richiesta e senza nulla in cambio.

Dopo il rogito perché fino alla firma il cliente ha una pratica aperta, e una richiesta può sembrargli una pressione. A tutti e due perché tutti e due sono clienti tuoi: per il Codice civile «Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento». A chi deve vendere serve il racconto di un altro venditore; chi ha comprato abita da oggi nel tuo quartiere e un giorno potrà vendere a sua volta.

Fonte: Codice civile, art. 1755 (Normattiva).

Come chiederla

Crea il link dal profilo, da «Leggi recensioni» e poi «Ottieni più recensioni» (i passaggi sono in link per le recensioni Google), e mandalo per email il giorno dopo il rogito, agli indirizzi raccolti con informativa e consenso adeguati. Non farla scrivere seduta stante in agenzia: le norme chiedono di non fare pressione perché i clienti scrivano «mentre si trovano nei locali».

Fonti: Crea un link o un codice QR per richiedere recensioni, Contenuti vietati e con limitazioni, norme di Google Maps.

Come rispondere

Rispondi a ogni recensione entro pochi giorni, da «Leggi recensioni», anche a quella di chi aveva un incarico scaduto senza vendita. Lascia fuori prezzo, indirizzo e situazione personale del cliente: Google chiede di «non condividere mai le informazioni private del recensore». I criteri sono nella guida su come rispondere alle recensioni Google.

Fonti: Suggerimenti per ricevere più recensioni, Gestisci le recensioni dei clienti.

Contenuti di zona: quartieri, prezzi e tempi di vendita

Scrivi una pagina per ogni quartiere in cui lavori e una risposta per ogni domanda che i proprietari ti fanno: quanto vale, quanto tempo ci vuole, quali documenti servono, quanto costa l’agenzia. È il content marketing immobiliare di un’agenzia di zona: chi cerca come vendere nel suo quartiere può arrivare a te prima di aver scelto. Le stesse risposte, in video brevi, sono il tuo social media marketing immobiliare.

Un valore al metro quadro scritto a occhio non regge alla prima verifica: per i numeri usa le fonti pubbliche e citale.

Sulle sue quotazioni l’Agenzia delle Entrate avverte:

Per te è un buon argomento: in pagina dai l’intervallo ufficiale, con fonte e semestre, e spieghi che il prezzo di una casa si decide vedendola. I tuoi numeri, come le case vendute nel quartiere, scrivili solo se puoi dimostrarli.

Presenza nel quartiere, passaparola e telefonate ai proprietari

Nel quartiere ti fai conoscere dove i proprietari passano ogni giorno e ti fai consigliare da chi ha già lavorato con te. Telefonate e messaggi a chi non ti ha cercato hanno regole precise, e nel 2025 sono arrivate le prime sanzioni ad agenzie immobiliari.

• insegna e vetrina con lo stesso nome della scheda Google;
• il cartello «Venduto», lasciato qualche settimana d’accordo con chi ha comprato;
• una lettera nelle cassette della via, senza nomi né indirizzi, con un fatto vero: «Abbiamo appena venduto un trilocale in questa via»;
• rapporti con chi sa per primo che una casa si libera: amministratori di condominio, portieri, negozianti.

Il passaparola parte dagli ex clienti: richiamali qualche mese dopo il rogito. Come farlo crescere, e che cosa cambia se prometti un premio a chi ti presenta un proprietario, è spiegato in marketing del passaparola.

Telefonate e messaggi ai proprietari: che cosa dice il Garante

Chiamare i proprietari partendo da elenchi forniti da una società esterna è la strada che espone di più. Il Garante per la protezione dei dati personali è intervenuto su agenzie che contattavano così, con telefonate e messaggi WhatsApp, persone che non avevano dato un consenso valido:

Per continuare con il telemarketing, scrive il Garante, serve l’«acquisizione preventiva di un consenso libero e specifico degli interessati, oltre che informato», e per le telefonate va controllata l’iscrizione dei numeri al Registro pubblico delle opposizioni.

Misurare gli incarichi per provenienza

Per ogni richiesta di valutazione e per ogni incarico firmato segna da dove è arrivato il proprietario. Dopo qualche mese sai quali leve portano incarichi e quali solo telefonate.

Fonte: Informazioni sul rendimento e sugli approfondimenti del profilo dell’attività.

Per ogni riga tieni due numeri: le valutazioni fatte e gli incarichi firmati. Molte valutazioni e pochi incarichi dicono che ti trovano e poi scelgono un altro: riparti da ciò che il proprietario ha visto prima di chiamarti, scheda e recensioni.

Fonti

Le informazioni su regole e funzioni vengono dalle pagine ufficiali elencate qui sotto, lette il 10 ottobre 2026. Google e gli altri servizi cambiano spesso nomi e percorsi dei menu: se una voce non corrisponde, fa fede la pagina ufficiale.

• Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 2° trimestre 2026 (Banca d’Italia, 12 agosto 2026)Sintesi dell’indagine, condotta con Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate su circa 1.500 agenzie dal 18 giugno al 21 luglio 2026
• Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 2° trimestre 2026, testo della pubblicazione (PDF)Nuovi incarichi a vendere, tempi medi di vendita, sconto medio sul prezzo richiesto
• Quotazioni immobiliari, Osservatorio del Mercato Immobiliare, Agenzia delle EntrateChe cosa sono le quotazioni OMI, ogni quanto escono, come vanno lette e citate
• Consultazione valori immobiliari dichiarati, Agenzia delle EntrateCorrispettivi dichiarati negli atti degli ultimi cinque anni e modalità di accesso
• Codice civile, art. 1755, Provvigione (Normattiva)Provvigione dovuta al mediatore da ciascuna delle parti
• NEWSLETTER del 30 maggio 2025, Telemarketing aggressivo: il Garante sanziona le prime agenzie immobiliari (Garante per la protezione dei dati personali)Sanzioni, consenso e Registro pubblico delle opposizioni
• Linee guida per la rappresentazione delle attività commerciali su GoogleNome dell’attività, una scheda per sede, scheda dei singoli professionisti
• Linee guida relative all’idoneità e alla proprietà dell’attivitàProprietà in affitto o in vendita non idonee ad avere un profilo
• Gestisci i servizi nel profilo della tua attivitàVoce «Modifica servizi» e servizi personalizzati
• Gestisci le aree coperte dal servizio per le attività al domicilio del cliente e ibrideFino a 20 aree coperte dal servizio, per città o codice postale
• Gestisci foto e video del profilo dell’attivitàQualità delle foto; durata, peso e risoluzione dei video
• Suggerimenti per migliorare il posizionamento nei risultati di ricerca locale su GoogleL’evidenza tra i criteri di ordinamento e il ruolo delle recensioni
• Crea un link o un codice QR per richiedere recensioniCome si crea il link e dove Google suggerisce di usarlo
• Contenuti vietati e con limitazioni, norme di Google MapsIncentivi, richieste selettive, pressione nei locali, obiettivi al personale, conflitto di interessi
• Suggerimenti per ricevere più recensioniRiservatezza di chi scrive nelle risposte alle recensioni
• Gestisci le recensioni dei clientiDa dove si risponde alle recensioni
• Informazioni sul rendimento e sugli approfondimenti del profilo dell’attivitàChiamate e clic al sito web dalla scheda